经济

<p>澳大利亚住房体系日益扩大的裂缝再也无法掩盖</p><p>最近的一次非同寻常的辩论已经暴露出公众关注的深度和促进住房负担能力的连贯政策的真空社区要求领导和变革特别是因为它影响我们的主要城市住房负担不起对于那些在体面的地方居住的人来说不仅仅是一个问题它还会损害整个城市经济的效率,因为低收入的工人被迫离开工作岗位,增加了昂贵的交通拥堵并推高了失业率最近出现了在州一级取得了一些积极的发展,例如西澳大利亚州为中低收入者提供2万套经济适用房的承诺</p><p>与此同时,继南澳大利亚州领先后,维多利亚州计划为公共土地上的开发项目制定经济适用住房目标</p><p>新南威尔士州州长宣布了一项基金,可以产生10亿美元的经济实惠唱歌但投资虽然受欢迎,但这些举措不会扭转负担能力问题,而税收设置继续以牺牲首次购房者和租房者为代价来支持现有房主和投资者</p><p>此外,除了2008 - 2012年的短暂中断外,英联邦一直稳步推进遏制其明确的住房角色已超过20年2013年,住房部长职位被删除,就在上个月,政府参议员驳回了参议院广泛(2013-2015)经济适用住房调查所建议的重建英联邦住房政策领导的呼吁这种自满情绪澳大利亚政府自20世纪80年代以来采取的口头禅“最好留给市场”的口头禅将不会受到政府干预已经大规模影响住房市场,特别是通过对现有业主的税收优惠,例如否定不幸的是,这些干预措施在很大程度上有所贡献住房负担不起的问题而不是解决方案但首先我们需要确定住房负担能力挑战究竟是什么构成实际上,这不是一个单一的问题,而是几个相互关联的问题和任何战略住房计划必须专门解决这些问题</p><p>首先,那里有抱负的首次置业者面临的问题是房价在热门城市住房市场的收入增长之前不断升级这一问题的加剧从年轻人的房屋拥有率从1990年的53%降至2011年的34%显而易见 - 作为首次投资者,富裕的年轻家庭进入房地产市场仅略微抵消了这一下降其次,私人租赁市场存在无法承受的问题,影响只能通过没有基本的方式来拖欠租金的租户要点,或容忍不可接受的条件,如过度拥挤或失修新发表的研究表明, 2011年,超过一半的澳大利亚低收入租户 - 近40万户家庭 - 以这种方式被无法承受的租金推向贫困</p><p>第三,公共住房长期下降以及需要解决的公共财政承受能力挑战例如,在新南威尔士州,30-40%的公共住房是正式不合标准所有这些问题的一个因素是住房建设数量长期落后于家庭增长的趋势但是,尽管最大化供应的行动无疑是其中的一部分所谓的策略,这是一个懒惰的谬论,声称解决方案只是“建造更多的房屋”即使你能以某种方式在2016年(例如)2016年加倍新建筑,这将扩大出售的物业的整体供应那一年只是非常轻微更重要的是,住房被占用的方式不断增加(越来越多的第二套住房和未充分利用的住房)减少了额外支持的任何潜在影响适度平衡房价必须通过重新调整税收和社会保障环境来重新平衡需求和供应,从而最大限度地减少住房供应可以直接减轻住房负担,这是通过扩大低收入者的可负担住房的存量来实现的</p><p>非营利性社区住房供应商 - 最适合在这里提供帮助的实体 - 近年来发展迅速 但他们的潜力仍然受到贷款融资的成本和条件以及他们获得开发地点的能力的限制</p><p>从根本上说,我们最终陷入困境的原因之一是住房的主要功能已经从“可用设施”转变“可交易的商品和投资资产”旨在促进房屋所有权和租赁住房供应的政策已经演变为补贴扩大房地产资产价值随着投机性的税收设置,这种对住房主要目的的看法改变了整个城市房地产市场的膨胀经合组织将澳大利亚评为发达国家第四或第五大“高估”住房市场房地产价值已脱离经济基本面;过去三年的繁荣夸大了长期问题除了推动价格超出首次购房者的影响之外,这也破坏了可能以市场为基础的解决方案,因为土地价值膨胀会损害租金收益率,从而削弱了经济适用住房的范围</p><p>这使得澳大利亚成为经合组织所说的“最容易受价格调整影响”的经济体</p><p>虽然适度的房地产价格可能有利于国家福利,但没有人愿意引发价格崩溃相反,政府需要面对挑战通过逐步取消税收制度的经济和社会不合理的市场扭曲并将住房补贴重新指向逐步实施来实现“软着陆”管理通过十年关于解决澳大利亚住房问题的研究,我们提出以下优先行动,为英联邦,国家和领土政府一致行动:按阶段对住房进行适度的投机性投资d减少有利于租赁投资者的现有税收优惠(对负资产负债和资本利得税负债的优惠待遇)将减少特许权所产生的额外税收收入重新定向,以支持在一系列价格点提供可负担得起的租赁住房,并为未来提供适当的激励措施手段有限的购房者通过制定结构性融资安排(如政府担保支持的住房供应债券),积极与超级基金和其他有兴趣投资租赁房屋的机构参与者交换印花税(低税率)具有广泛基础的房产价值税(充分利用房地产资产的健康激励)扩大更加负担得起的混合“部分所有权”任期的可用性,例如共享股权 - 提供“另一个阶梯”实施亨利纳税审查关于加强租金援助以改善可负担性的建议为低收入租户提供优惠,特别是在首都住房市场,租金上涨远远超过RA支付的价值通过改善公共交通基础设施和鼓励有针对性的区域发展来改变增长方式,降低城市土地价格梯度(加剧住房不平等和经济隔离)简化土地使用规划程序以促进住房供应,同时保留社区参与的范围和对不适当发展的适当控制要求地方当局制定当地住房需求评估,并为他们提供在私人住房开发项目中确保法定保障性住房目标的手段规划为现有公共住房制定一个成本和资金计划,使其升级到一个体面的标准,并在10年内建立稳固的财务基础虽然不是每个利益集团都支持我们的所有提案,但大多数都得到政策制定者,学者和一个dvocacy社区,以及整个经济适用房行业随着参议院调查显示毋庸置疑,

作者:宰焕